O que muda com a lei de 25 de setembro de 2025?

Em 25 de setembro de 2025, o Governo português aprovou um pacote de medidas para reanimar o setor da habitação, incluindo uma aplicação de IVA reduzido de 6 % na construção de casas para venda até 648.000 €.

Também foi anunciado que obras de construção ou reabilitação para arrendamento de habitações com renda até 2.300 € poderão beneficiar deste IVA mais baixo. Este regime fiscal vigorará até 2029.

Além disso, a lei contempla alterações em deduções de IRS para inquilinos, redução da taxa para senhorios, mudanças no IMT, e simplificação de licenciamento urbano.

Nos parágrafos que seguem, vamos dissecar os principais pontos, os critérios, os riscos e as oportunidades que esta mudança acarreta.

Os detalhes da medida: IVA de 6 % para construção e reabilitação

Quando se aplica a taxa de 6 %?

A nova taxa reduzida de 6 % aplica-se nos seguintes casos:

• Construção de habitação para venda cujo valor final seja até 648.000 €.
• Obras de reabilitação ou construção para habitação que será arrendada com renda até 2.300 € por mês.
• O regime é válido até 2029, como uma política de choque no setor da habitação.

Condições e critérios especiais

No caso da reabilitação urbana, há regras já em vigor que exigem cuidados:

• Para obras de reabilitação urbana (sob regime de benefícios de IVA), o pedido de licenciamento ou comunicação prévia deve obedecer a critérios específicos.
• Por exemplo: para beneficiar da taxa de 6 % em reabilitações, pode ser exigido que a área esteja inserida numa Operação de Reabilitação Urbana (ORU) formalmente aprovada e que o imóvel se localize numa Área de Reabilitação Urbana (ARU).
• Também há condicionantes no tempo: licenças pedidas antes de 7 de outubro de 2023 podem seguir normas antigas, e não poderão aproveitar as novas regras para certas empreitadas.
• Em matéria de obra de construção nova (não só reabilitação), também será necessário que o valor final do imóvel não ultrapasse o teto (648.000 €) para aplicar a taxa de 6 %.

Alterações no Código do IVA e lista I (verba 2.23)

A medida introduz modificações na verba 2.23 da Lista I do CIVA (Código do IVA).

• A verba 2.23 agora abrange empreitadas de reabilitação de edifícios e construção ou reabilitação de equipamentos coletivos públicos.
• O conceito de “reabilitação urbana” foi ajustado: já não é tão amplo como antigamente, exigindo que se aplique especificamente ao edifício ou equipamento, e dentro de regimes definidos legalmente.
• Para pedidos de licença submetidos antes da nova lei, aplicam-se as regras anteriores.

Essas mudanças são técnicas e exigem que construtores, promotores e advogados analisem cada caso para garantir que se enquadrem corretamente.

Motivações e objetivos da lei

Aumentar oferta habitacional

Uma das razões centrais dessa mudança é estimular a oferta de habitação no mercado privado, especialmente em áreas com grande pressão imobiliária, como Lisboa e Porto.

Ao reduzir os custos fiscais da construção, espera-se que mais empreendimentos sejam viáveis e ocupados.

Apoiar classes médias

Ao fixar limites relativamente elevados (648.000 €, 2.300 € de renda), o governo tenta atingir também a camada da classe média, e não apenas os segmentos de menor rendimento.

Incentivar o arrendamento

Outra vertente é aumentar o arrendamento como opção de mercado:

• Reduções de IRS para senhorios que alugarem a valores moderados.
• Fim das mais-valias em IRS se o valor for reinvestido em imóveis para arrendamento.
• Deduções de IRS para inquilinos nos encargos com renda.

Simplificação administrativa

O plano também inclui reformas urbanísticas:

• Modificações no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) para agilizar processos de licenciamento.
• Incentivo à digitalização e adoção de métodos como BIM para reduzir custos administrativos.

Essas medidas pretendem amortecer os custos e entraves burocráticos que muitas vezes prolongam e encarecem obras.

Impactos esperados

Para construtores e promotores

• Viabilidade de projetos que, sob taxas normais, seriam inviáveis.
• Necessidade de vigilância jurídica para assegurar o enquadramento nos critérios da lei.
• Potencial competição maior entre promotores, com margens menores.
• Incentivo para investir em áreas com mais pressão mas que antes tinham barreiras fiscais.

Para compradores e proprietários

• Imóveis novos até 648.000 € poderão ficar mais acessíveis.
• Para quem planeava construir para arrendamento, custos operacionais podem baixar.
• Inquilinos poderão beneficiar de deduções fiscais maiores nos encargos com renda.

Para o mercado imobiliário

• Aumento da oferta pode conter inflação imobiliária nas zonas mais tensionadas.
• Estímulo à reabilitação urbana.
• Mudança de estratégias dos investidores: mais obras novas sob o teto fiscal.

Limitações, riscos e desafios

• Nem toda obra de reabilitação histórica ou antiga poderá beneficiar da taxa reduzida — os critérios de ARU/ORU são exigentes.
• Obras com licenciamento prévio à data-limite (7 de outubro de 2023) podem estar fora do regime.
• Risco de incumprimento fiscal se as condições legais não forem estritamente cumpridas.
• Pressão orçamental do Estado para sustentar essa redução de receita fiscal.
• Necessidade de fiscalização rigorosa para evitar abusos e mau uso do benefício.

Passo a passo prático para aplicar o novo regime

1. Verificar se o imóvel a construir ou reabilitar se enquadra nos limites: ≤ 648.000 € ou renda ≤ 2.300 €.
2. Confirmar que a obra atende aos requisitos legais de reabilitação urbana (se aplicável) — ARU, ORU, licenças corretas.
3. Analisar a data de pedido de licença / comunicação prévia para aplicar a versão correta da lei.
4. Preparar documentação para comprovar enquadramento (certidões municipais, publicação de ORU, etc.).
5. Incluir cláusulas no contrato de empreitada que assumam o regime de IVA reduzido.
6. Verificar obrigações fiscais (declarações, obrigações junto da AT).
7. Acompanhar regulamentos complementares e normas interpretativas que podem surgir após a lei.

Conclusão

A nova lei de 25 de setembro de 2025 representa uma mudança significativa no panorama da construção e do mercado habitacional em Portugal. Ao reduzir o IVA para 6 % em casos bem definidos, o governo pretende estimular oferta, incentivar o arrendamento e tornar a habitação mais acessível para diversas camadas de rendimento.

Mas atenção: os efeitos dependerão fortemente de como cada projeto se enquadra nos critérios legais, da fiscalização e da aplicação prática do regime. Construtores, advogados, promotores e compradores devem olhar com cuidado para as regras técnicas (ARU, ORU, prazos de licença) para aproveitarem os benefícios sem incorrer em riscos fiscais.

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